Перепланировка смежных комнат — несколько секретов

Несмотря на то что часть хрущевок в столице была внесена в программу реновации, около 14% москвичей все еще проживают в серийных пятиэтажках[1]. Хрущевки строились по типовым проектам с минимальными затратами, поэтому планировки квартир зачастую не удобны, особенно для современного жителя. Превратить хрущевку в комфортное жилье помогут продуманная перепланировка и функциональный дизайн.

Как согласовать перепланировку в хрущевке

При проектировании хрущевок в эпоху дефицита жилья архитекторы отчаянно экономили на квадратных метрах и материалах. Такая оптимизация породила квартиры с плохой шумоизоляцией и низкими потолками, проходными комнатами, длинными коридорами, тесными кухнями и совмещенными санузлами. Оригинальные планировки к тому же часто не подразумевают личного пространства, так необходимого семьям с детьми и тем, кто работает дома. Однако с помощью грамотной перепланировки даже в однокомнатной хрущевке можно создать изолированную спальню или небольшой кабинет.

По законодательству, перепланировкой называют действия по изменению плана квартиры, обозначенного в техническом паспорте БТИ[2]. Такие работы, за некоторым исключением, почти всегда должны быть согласованы с жилищной инспекцией. Причина простая: без надзора проектировщиков и выдачи технического заключения о допустимости перепланировки, собственники могут задеть коммуникации и гидроизоляцию, нарушить правила пожарной безопасности или по незнанию повредить несущие конструкции.

Нередко вместе с перепланировкой проводят переустройство — устанавливают или демонтируют инженерное оборудование, которое учитывается при технической инвентаризации жилья. Для переустройства точно так же нужно разрешение жилищной инспекции. Кроме того, может понадобиться согласование работ с профильной службой. К примеру, если вы меняете газовую плиту, потребуется вызвать техника из Мосгаза.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП, в зависимости от глубины изменений и специфики, работы по перепланировке делятся на три вида[3]:

1. Допустимые работы, которые необходимо согласовывать:
   • Увеличение площади жилых комнат за счет хозяйственных помещений.
   • Демонтаж и перенос ненесущих перегородок.
   • Заложение и обустройство новых дверных проемов.
   • Совмещение гостиной и других комнат с негазифицированной кухней.
   • Увеличение оконных проемов, снос подоконного дверного блока и установка окна в пол между комнатой и балконом.
   • Совмещение квартир на смежных этажах, постройка лестницы.
2. Допустимые работы, которые не нужно согласовывать:
   • Отделка помещений — покраска поверхностей, поклейка обоев.
   • Остекление окон и балконов, замена дверей.
   • Разбор встроенных шкафов, антресолей.
   • Обновление сантехники — ванны, унитаза, раковин; замена труб без изменения их расположения на плане квартиры.
3. Недопустимые перепланировки:
   • Снос несущих конструкций и работы, нарушающие их устойчивость.
   • Расширение, перенос санузла на площадь жилой комнаты — спальни или гостиной (кроме первого этажа).
   • Расширение или перенос кухни на жилую площадь (допускается только на первом этаже и только для кухни с электрической плитой).
   • Демонтаж общедомового отопления или его перенос на балкон.
   • Работы, которые нарушают функциональность систем вентиляции, водоснабжения и отопления (снос вентиляционных коробов, подключение теплых полов к батареям).
   • Объединение жилой комнаты и кухни, где используются газовые приборы, а также закладка окна на кухне.
   • Присоединение к квартире общедомовой собственности — чердака, коридоров на этаже.

Подробно с процедурой перепланировки можно ознакомиться в Жилищном кодексе РФ, глава 4[4]. Оформление начинается с обращения в проектную организацию и составления проекта перепланировки. Жители хрущевок могут воспользоваться типовыми проектами ГУП «МНИИТЭП», которые уже утверждены авторами-проектировщиками[5]. В этом случае при подаче документов в Мосжилинспекцию заявителю необходимо только написать номер проекта. Подобную перепланировку согласовать гораздо проще и дешевле, однако у типовых проектов есть ряд недостатков:

• чтобы проект приняли, план хрущевки до перепланировки должен в точности совпадать с изначальным планом;
• не допускается отклоняться от проекта;
• виды работ по типовым проектам ограничены[6].

Только индивидуальный проект может учесть все потребности заказчика. В этом случае специалист из проектной компании сперва осмотрит хрущевку, сверится со схемой здания и проконсультирует насчет допустимых работ. Далее необходимо получить у проектировщиков техническое заключение о безопасности ремонтных работ.

Для подачи заявления на перепланировку, необходимо собрать пакет документов. С 21 августа 2020 года заявления в Москве подаются только в электронном виде — на сайте mos.ru в разделе «Жилье, ЖКУ, двор»[7]. Разрешение будет готово в течение 20–30 дней, в зависимости от сложности проекта.

Список документов для оформления перепланировки хрущевки:

• Паспорт или удостоверение личности заявителя.
• Письменное согласие на перепланировку от собственников хрущевки.
• Заявление на согласование перепланировки от заявителя или его доверенного лица — оно составляется автоматически при обращении в Мосжилинспекцию через портал.
• Правоустанавливающие документы на хрущевку или договор социального найма, а также выписка из ЕГРН — их можно не предоставлять, если все права зарегистрированы.
• Технический паспорт квартиры или поэтажный план и экспликация помещений.
• Проектная документация (или номер типового проекта) и техническое заключение о возможности перепланировки.

Самовольная перепланировка хрущевки карается для граждан штрафом до 2500 рублей и необходимостью ликвидировать все недопустимые работы в установленный срок. Если требования не выполняются, инспекция имеет право подать на собственника в суд. В крайнем случае хрущевку выставят на публичные торги по уменьшенной стоимости, и восстановительные работы будут выполнены за счет вырученных денег.

Скрыть перепланировку в хрущевке вряд ли получится: тонкие перегородки до 32 см и плохая шумоизоляция быстро известят соседей о ремонте за стеной. Нарушение режима тишины, пыль и строительный мусор в подъезде для жителей — повод вызвать инспекторов.

Варианты перепланировки однокомнатной хрущевки

Около 15% квартир в блочных и панельных хрущевках — однокомнатные с одним окном или угловые с двумя окнами[8]. Однокомнатные квартиры достаточно тесные, их площадь обычно не более 31–33 м², потолки низкие, высотой 2,5 м, санузел всегда совмещенный. Площадь кухни незначительно отличается в домах разных годов — от 5 до 6,3 м^{2[9, 10]}.

Совмещение жилой комнаты с кухней (студия)

Одно из популярных решений перепланировки однокомнатной хрущевки — это устройство просторной студии. С помощью облегченных перегородок можно зонировать пространство, выделить укромное место для спальни или рабочего стола. Объединить кухню с общей комнатой возможно только в том случае, если для готовки не используются газовые приборы (см. рис. 1).

Рис. 1.Создание студии из однокомнатной хрущевки[11].

При таком решении необходимо согласовать:

• замену газовой плиты на электрическую;
• устройство гидроизоляции;
• снос ненесущих перегородок;
• заложение внутрикомнатных дверей.

Переделка однокомнатной хрущевки в двушку

Еще один вариант для небольшой семьи — расширить границы жилой комнаты и разделить ее на две. Проще и дешевле всего использовать гипсокартонные перегородки или установить раздвижные двери из ПВХ. Последний способ особенно удачен для неугловых квартир с одним окном, поскольку прозрачные двери будут пропускать в отгороженную комнату естественный свет (см. рис. 2).

Рис. 2.Двухкомнатная квартира из однокомнатной хрущевки[12].

При разделении однушки необходимо согласовать:

• установку перегородок (из гипсокартона или ПВХ) и раздвижных дверей;
• заложение двери, ведущей из коридора в общую комнату;
• снос ненесущих стен между кухней и коридором.

Перепланировка двухкомнатной хрущевки

Большинство жителей хрущевок ютятся в двушках, которые составляют 75% от числа всех квартир в серийных домах 50–60-х годов. Это квартиры со смежными комнатами типа «бабочка» или «книжка», суммарная жилплощадь не превышает 40–46 м². Главные проблемы двухкомнатных хрущевок — это проходные комнаты, крошечные кухни и санузлы, нефункциональные стенные шкафы, длинный коридор, в котором темно и едва помещается шкаф-прихожая.

Расширение комнат/санузлов/кухни

Сделать жилые комнаты просторнее можно за счет коридора и демонтажа шкафа-ниши. Одна часть площади коридора идет на увеличение санузла, в котором теперь получится разместить удобную ванну или стиральную машину, а другая часть переходит к жилой комнате. Расширенную комнату можно при желании разделить на зоны легкими перегородками, например обособить кабинет или место для сна (см. рис. 3).

Рис. 3. Увеличение жилой площади хрущевки за счет прихожей и встроенного шкафа[13].

В данном случае согласованию подлежат:

• демонтаж ненесущих перегородок;
• устройство гидроизоляции при изменении границ санузла;
• закладка двери из коридора на кухню;
• установка межкомнатных облегченных перегородок.

Изолирование проходной комнаты

Серьезный недостаток схемы двухкомнатных хрущевок-книжек — проходная комната. Чтобы изолировать смежные комнаты друг от друга, придется изменить границы проходной комнаты и пожертвовать ее пространством в сторону прихожей и гостиной. Переносятся границы кухни, в расширенной прихожей появляется возможность для устройства широкого шкафа-ниши (см. рис. 4).

Рис. 4. Изолирование смежных комнат в хрущевке[14].

Работы для согласования:

• снос ненесущих конструкций;
• закладка дверного проема при объединении туалета и ванной;
• установка перегородок облегченной конструкции;
• установка дверей на кухню.

Если кухня негазифицированная, ее можно объединить с большой жилой комнатой. В этом случае придется дополнительно обустраивать гидроизоляцию.

Варианты перепланировки трехкомнатной квартиры

В хрущевках-трешках очевидно больше места — от 54–58 м² и выше в домах поздних серий, но такие же небольшие кухни (5,5–6,8 м²) и скромный санузел. Здесь больше пространства для фантазии проектировщиков и дизайнеров: например, можно перепланировать границы гостиной и спален, обустроить места для хранения, сделать студию со спальней и кабинетом. Рассмотрим несколько схем перепланировки хрущевок с тремя комнатами (см. рис. 5, 6 и 7).

Объединение жилой комнаты с прихожей

Потребуется утвердить:

• снос ненесущих межкомнатных конструкций;
• демонтаж встроенного шкафа;
• устройство гидроизоляции при объединении санузла;
• установку раздвижных перегородок между прихожей и жилой комнатой.

Рис. 5. Объединение жилой комнаты с прихожей в трехкомнатной хрущевке[15].

Изоляция проходной комнаты

Необходимо узаконить:

• снос ненесущих конструкций при изменении границ комнат;
• установку перегородок и раздвижных дверей;
• устройство гидроизоляции при совмещении санузла.

Рис. 6. Изоляция проходной комнаты в трехкомнатной хрущевке[16].

Новый план жилого пространства «с нуля» (полная перепланировка)

Вариант возможен в панельных домах с самонесущими внешними стенами. Почти все межкомнатные стены демонтируются, рисуется совершенно новая схема жилых помещений. Сегодня все больше семей решаются на современную перепланировку хрущевки с диагональными стенами — при таком смелом подходе можно разместить у окна и рабочее место, и кровать, а в комнатах становится больше света. В некоторых случаях допустимо расширить окна.

Рис. 7. Полная перепланировка в хрущевке с самонесущими внешними стенами[17].

Работы, требующие разрешения:

• снос ненесущих конструкций и установка новых межкомнатных перегородок;
• установка раздвижных дверей;
• если кухня объединяется с комнатой, необходимо поставить электрическую плиту;
• устройство гидроизоляции, если меняются внешние или внутренние границы санузла;
• установка встроенных шкафов.

Хрущевки строились целыми кварталами, в которых предусмотрена хорошо развитая инфраструктура, камерные дворы и зеленые зоны. По этой причине многие жители хрущевок не хотят перебираться в необжитые новостройки и решаются на перепланировку. Залог успешного согласования проекта — обращение в проверенную организацию, которая поможет составить план перепланировки хрущевки и быстро его согласовать.

Источники:

• ¹ http://smartloc.ru/list/blog/articles/rating/
• ^2,4 https://clck.ru/QbjtM
• ^3,6 https://www.mos.ru/authority/documents/doc/9600220/
• ⁵ https://clck.ru/J3nFQ
• ⁷ https://www.mos.ru/services/catalog/cat/18532/item/20532/
• ⁸ https://clck.ru/RY8i2
• ⁹ https://clck.ru/RY8jo
• ¹⁰ https://clck.ru/RY8i6
• ¹¹ https://clck.ru/RY8iC
• ¹² https://clck.ru/RY8iW
• ¹³ https://clck.ru/RY8ie
• ¹⁴ https://clck.ru/RY8in
• ¹⁵ https://clck.ru/RY8j3
• ¹⁶ https://pereplan-one.ru/images/test/projects/pdf/527.pdf
• ¹⁷ https://clck.ru/RY8jM
• ¹⁸ https://pereplan-one.ru/
• ¹⁹ https://oknardia.ru/catalog/seria/1-515~5/all41/#s_map

Один из наиболее распространенных типов конструкции домов советской эпохи носит разговорное название «хрущевка» в честь руководителя СССР Н.С. Хрущёва, в период руководства которым по всему союзу началась масштабная застройка данным видом жилья. С учетом произошедших с того времени существенных изменений в строительных нормах, а также современных взглядах и направлениях в дизайне жилого пространства, актуальным является вопрос проведения перепланировки хрущёвок. Данная статья посвящена детальному разбору вопросов, с которыми столкнутся жильцы при проведении таких работ.

Законодательство о перепланировке

Основным нормативным актом, регулирующим нормы проведения перепланировки в жилых домах, является Жилищный кодекс РФ, а также дополнительно издаваемые Правительственные акты.

Начиная с 2021 года в законную силу вступили следующие нововведения:

• отменено требование о необходимости получения справки о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий в местной администрации;
• отменено требование о предоставлении в СЭС, Жилинспекцию и иные надзорные органы Выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), если данная недвижимость уже поставлена на государственный учёт (т. е. запись о ней уже внесена в ЕГРН).

Важно! Согласование квартирной перепланировки проводится в государственном органе, который определен для конкретного региона страны нормативным актом. Другим важным изменением является запрет на начало ремонтных работ до момента их официального согласования.

Стандарты советских планировок

Прежде всего следует перечислить ниже основные виды стандартных планировок при типовой застройке данными зданиями.

«Книжка»

На картинке изображена конструкция жилья по стандартной планировке с разговорным названием «Книжка» со стандартным размером 41 квадратный метр. Она имела два жилых помещения, малогабаритное кухонное помещение и санузел. Данный тип является наиболее проблемным с точки зрения перепланировки, так как практически не даёт пространства для реализации творческих идей.

«Трамвай»

Другим типовым проектом с разговорным названием «Трамвай» являлось жилье размером 48 квадратных метров с последовательным расположением помещений друг за другом. Отличием от предыдущего проекта является ещё и наличие прихожей. Изменение дизайна данного типа квартиры — достаточно сложная задача, однако при учёте особенностей возможно грамотно изменить расположение перегородок для достижения нужного результата.

«Распашонка»

Ещё одним видом жилья является простонародное название «Распашонка», зонирование которой произведено более удобно – жилые помещения разнесены друг от друга по разные стороны, что даёт больше возможностей для конструктивных изменений пространства.

Это важно знать:  Сколько стоит оформить перепланировку квартиры

Стоимость оформления перепланировки

Стоимость перепланировки или переустройства помещений может существенно меняться в зависимости от объема конструктивных изменений, площади квартиры, региона страны и прочих факторов. К примеру, для жилых домов в городе Москва затраты на оформление таких работ могут варьироваться от 20 000 до 150 000 рублей, а в регионах – от 3 000 до 80 000 рублей.

Особенности изменения плана квартиры

Если во внутреннем пространстве жилья отсутствуют капитальные стены, что встречается в 90% случаев, то перепланировка не сможет нанести вред конструктивной прочности здания. В данном случае необходимо лишь руководствоваться действующими санитарными, строительными и жилищными нормами.

В любом случае данные изменения необходимо вносить в паспорт БТИ (Бюро технической инвентаризации) на жилье, что повлечет необходимость согласования перепланировки.

В ряде случаев требуется оформление перепланировки в дополнительных инстанциях (МЧС, Санитарной инспекции и прочих):

• при использовании небезопасных материалов при возведении межкомнатных перегородок (гипсокартон, утеплители из горючих материалов);
• при замене электрической или газовой плиты на новую;
• при установке системы кондиционирования (сплит-системы), а также при монтаже спутниковой тарелки или телевизионной антенны;
• при затрагивании тамбура.

Мнение эксперта Костенко Тамара Павловна Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права Одним из ключевых документов, подаваемых в государственную инстанцию для согласования вносимых изменений – эскиз, либо проект изменения жилья. При проведении работ по эскизу появляется необходимость фактического выезда государственных надзорных органов в процессе производства работ. Таким образом, для упрощения процедуры оформления эскиз стоит применять для мелких ремонтных работ, а более масштабные работы, как например, снос перегородок и объединение помещений, требуют наличия проекта.

Работы в санузле

Наиболее простым решением увеличения площади ванной комнаты и туалета является объединение данных помещений между собой. В остальных случаях при желании еще больше увеличить данное пространство следует учитывать требования пункта 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.25 СП 54.13330.2016, согласно которому пространство санузла нельзя расширять за счет жилых помещений.

На практике существуют случаи, когда перепланировку квартиры проводили в несколько этапов:

1. Изменение перегородок таким образом, чтобы в отношении граничащих с санузлом пространств изменялся их формальный статус на нежилую зону.
2. Расширение размера санузла за счет уже нежилой соседней зоны.

Работы в кухонном пространстве

Стандартными проектами хрущевок предусмотрены достаточно тесные кухни. При рассмотрении вопроса об увеличении данной зоны следует учитывать требования пунктом 22 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года, согласно которым перегородку нельзя переносить в сторону уменьшения площадей жилых комнат – спален или зала. Кроме того, в соответствии с требованиями п. 10.16 и п. 10.17

Это важно знать:  Переустройство и перепланировка нежилого помещения

Приложения 1 Постановления №508 Правительства Москвы, запрещается сносить перегородку при условии использования газовой плиты. В виду того, что большинство хрущевок оборудовано газовыми кухонными приборами, то производить какие-либо изменения в отношении кухонной зоны представляется невозможным. Решением данной проблемы может служить замена старой плиты на электрическую, либо применение раздвижных перегородок.

Исходя из вышеуказанного следует вывод, что изменение традиционной конструкции жилого пространства однокомнатной хрущевки является более сложной задачей, чем подобные изменения в более просторных, трёх- или четырёхкомнатных квартирах.

Примеры оформленных удачных перепланировок

В данном разделе показаны реальные примеры узаконенных изменений жилого пространства однокомнатных хрущевок, имеющих соответствующие отметки в документах БТИ. Убранные перегородки отмечены прерывистой линией, тогда как капитальные стены выделены сплошной линией. Возможно, ознакомление с уже реализованными вариантами изменений жилья даст возможность к представлению возможностей по масштабам и видам производимых изменений и даст дополнительные идеи для творчества при работах в Вашей квартире.

Перепланировка двухкомнатной квартиры

Данный случай является нетипичным подходом к перепланировке. Ванная комната и туалет объединены вместе в единый санузел, площадь которого увеличили за счет коридора. Дверь в кухонную зону организовали через спальню с помощью раздвижных перегородок. Центральную часть жилья заняла комната оригинальной конфигурации.

Перепланировка однокомнатной хрущевки

Данный случай являтся схожим с предыдущим вариантом за исключением того, что изменения проведены в однокомнатной хрущёвке. В итоге произведенных работ получена большая площадь санузла, в который установлена ванная, душевая кабина и стиральная машина.

Перепланировка хрущевки — 2 комнаты

Данный подход к обновлению жилья является редким, но заслуживает отдельного внимания. В виду того, что во всех квартирах здания старые газовые плиты были заменены электрическими плитами, стало возможным объединение кухни со смежным помещением без установки дверей или перегородок. Данный подход становится возможным при проведении масштабной реновации всего строения, в том числе в рамках проводимых государственных программ.

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки

В данном примере произведена незначительная перепланировка двухкомнатной квартиры благодаря формальной лазейке в законе. Площадь кухонного пространства была незначительно, но увеличена, на толщину перегородки. Таким образом исполняется формальное требование и зона кухни не пересекается с зоной жилой комнаты. Успешность согласования такого варианта будет зависеть от позиции местных чиновников, отвечающих за оформление перепланировок.

Перепланировка 1-комнатной хрущевки

До изменений.

После изменений.

Как было сказано выше, масштабные корректировки конструкции такого жилья невозможны и проводятся мелкие работы — наращивание размеров санузла за счет коридоров или устройство прохода в кухонную зону через спальню.

Перепланировка угловой однокомнатной хрущевки

В данном варианте перепланировка была возможна за счёт особенностей углового расположения квартиры. Из-за наличия двух окон в жилой комнате вместо одного окна большинства однушек, жилую зону можно разделять на две, улучшив за счёт этого функциональность жилья, но потеряв в удобстве пользования спальнями. В данном случае этого делать не стали, изменения коснулись санузла, а также раздвижной перегородки между кухней и жилой комнатой.

Это важно знать:  Перепланировка квартиры с чего начать оформление 2021

Перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке

До изменений.

После изменений.

В приведенном примере кухню не стали отделять от коридора, вместе с тем отделив её от спальни крупноразмерными раздвижными перегородками.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в хрущевке

В данном примере санузел расширили за счёт коридора, а кухню объединили в единое пространство с гостиной. При согласовании перепланировки была решена проблема ошибочно составленного паспорта БТИ, в котором отсутствовала информация о наличии электроплиты. Обращения в обслуживающую дом компанию и государственные инстанции решили данный вопрос.

Перепланировка трехкомнатной хрущевки

В данном случае была произведена замена газовой плиты на электрическую и демонтаж газопровода в квартире силами соответствующих инстанций. Это дало возможность переноса кухонной зоны на место коридора, что дало больше возможностей для реализации нестандартных творческих идей, недопустимых в большинстве случаев.

Перепланировка хрущевки- 3 комнаты

Примененные в данном случае рольставни дали возможность согласовать объединение кухонной и жилой зон. Данное решение обусловлено лазейкой в законодательстве, так как формально соблюдается требование о наличии перегородки и в то же время жильцы дома могут пользоваться открытым широким проходом между помещениями. Кроме того, рольставни можно временно демонтировать, что ещё больше создаст эффект увеличенного пространства.

Перепланировка 3-х комнатной хрущевки

В этом примере дизайнер учёл требование гигиенических норм о запрете установки двери между санузлом и жилой комнатой. Для этого соединение данных помещений осуществлено через коридор.

Перепланировка четырехкомнатной хрущевки

До изменений.

После изменений.

Указанный вариант согласованной перепланировки был доступен в ранние годы, так как в двухтысячных годах законодательство имело лазейки, позволяющие соединять кухню с другими помещениями даже при наличии газовой плиты.

В настоящее время такие изменения не допускаются государственными инстанциями.

В данной статье рассмотрены различные варианты перепланировок жилья в хрущевках, которые могут послужить в качестве основы для творческих идей.

В завершение статьи приведены нормативные акты государственных органов, узаканивающие проведение ремонтных работ.

Перепланировка 3 комнатной хрущевки- распоряжение

Перепланировка квартиры не может быть хаотичной. Закон четко устанавливает, что нельзя делать в жилых помещениях. Остальные мероприятия по изменению планировки в квартире разрешены. Например, можно сделать из двух комнат – одну общую. Нельзя сносить несущие стены и переносить кухню в жилую комнату. Рассмотрим, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, какие работы не нужно согласовывать и что грозит за самовольные изменения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли делать перепланировку в квартире

Да, это стандартная практика, если хозяева хотят изменить квартиру под свои нужды. Но нужно придерживаться СНиПов, СанПиНов и прочих требований к ремонту.

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. Выполненные работы фиксируются в техплане и техпаспорте. Оба документа хранятся в БТИ. В них отмечены границы комнат, их расположение, площадь, назначение стен и прочие характеристики. Прежде чем начинать перепланировку, ее нужно обязательно согласовать с контролирующими органами. К примеру, в Москве это Мосжилинспекция, в регионах – местные администрации.

Перепланировку могут делать собственники жилых помещений. Если владельцев несколько – требуется согласие каждого из них, иначе разрешение на перепланировку не выдадут. Согласие квартиросъемщиков не нужно.

Что запрещено

Запрещено то, что ведет к ухудшению условий проживания людей. Также не разрешат работы, ведущие к разрушению здания. Нельзя ограничивать доступ к общедомовым коммуникациям.

Например, в Москве запреты описаны в п. 10 Постановления Правительства Москвы № 1335-ПП от 19 августа 2020 года (пришло на смену ПП № 508). Для регионов действуют регламенты местных органов власти.

Рассмотрим, что категорически нельзя делать в квартире.

Сносить несущие стены

Несущие стены – это опорные конструкции, на которых держится многоквартирный дом. Воздействие на несущие стены должно быть крайне осторожным.

Нельзя:

• Полностью сносить несущие стены в угоду планировке.
• Выдалбливать проемы в несущих стенах без разрешения автора дома.
• Оставлять проемы без усиления металлоконструкциями.

Если снести несущую стену – часть дома может обвалиться. Поэтому 100% демонтаж опорных конструкций недопустим!

Переносить кухню или санузел в жилую комнату

Также запрещено.

Об этом сообщает пункт 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года. Недопустимо размещать кухню и санузел над жилыми комнатами соседей.

Кухню с газовой плитой нельзя перенести в жилую комнату. Даже если у вас электроплита, перенос возможен не во всех случаях.

Санузел – это туалет и ванная. Там располагаются «мокрые» зоны, то есть проходят системы водоснабжения. Если перенести санузел в комнату, он окажется под жилой комнатой соседей. И в случае прорыва трубы вода зальёт жильцов снизу.

На заметку! Есть вариант перенести санузел или кухню в жилую комнату. Для этого ваша квартира должна находиться на 1 этаже многоквартирного дома. То есть внизу нет соседей, следовательно – риски их залива сводятся к нулю.

Расширять комнату за счет балкона

Нельзя объединять лоджию или балкон с комнатой, где проживают люди. И этому есть ряд объяснений:

1. Во-первых, температура в комнате понизится – за счет того, что балкон считается «холодной зоной».
2. Во-вторых, запрещается устанавливать на балконе отопительные батареи.
3. В-третьих, это нарушение и вас заставят переделывать ремонт.

Оптимальный вариант – убрать подоконный блок и соорудить нечто вроде прозрачной перегородки из стеклопакета. Или, как его называют – «французское» окно.

Объединять комнату и кухню с газовой плитой

Категорически запрещено!

Газовое оборудование – это система повышенной опасности. Кухня должна быть изолирована. Для этого её оборудуют распашной дверью.  Если вы хотите сделать проём в стене между комнатой и кухней – вам не дадут на это разрешения. А вот если на месте проёма будет распашная дверь – согласовать можно.

Захватывать тамбур, чердак и другое имущество дома

Общедомовое имущество – это не собственность отдельно взятых жильцов подъезда. «Захватывать» такое имущество недопустимо.

Если вы присоедините к квартире тамбур, часть лестничной клетки, чердак или подвал – вас заставят возвращать всё как было.

Другие работы

Также закон запрещает:

• подрезать вентиляционные короба, создавать в них ниши;
• убирать порожки в ванной и туалете;
• подключать тёплые полы к отопительной батарее;
• закрывать доступ к счетчикам, стоякам водоснабжения, вентиляции и другим инженерным системам;
• заделывать единственное окно на кухне;
• демонтировать батареи в жилых комнатах.

Еще нельзя делать перепланировку в квартире, если дом в аварийном состоянии. Там допускается только реконструкция, а вообще такие здания идут под снос.

Что можно делать

Наравне с запретами есть и разрешенные работы. С их помощью собственники могут изменить планировку квартир без рисков навредить конструкции дома.

Перенести или снести перегородку

Но это касается только не несущих перегородок. На техплане они обозначаются обычными линиями (несущие стены – жирными).

1. Чаще всего сносят разделитель между ванной и туалетом – получается объединенный санузел.
2. Можно превратить квартиру в студию – за счет сноса не несущей стены между комнатой и кухней. При этом кухня не должна быть газифицированной. Вентиль подачи газа обязательно перекрывается.
3. Возведение новых перегородок позволит сделать из одной комнаты – две. Например, создав рабочий кабинет или гардеробную для хранения вещей.

Желательно возводить перегородки из облегченных материалов, по типу гипсокартона. Тяжелые стены могут давить на перекрытия. И далеко не каждую перегородку вам разрешат создать.

Расширить санузел за счет коридора

Коридор – это вспомогательное нежилое помещение. За счет него вполне реально увеличить площадь ванной и туалета. К слову, это одно из наиболее популярных решений перепланировки квартиры.

Важные моменты:

• Расширение санузла за счет коридорного пространства потребует укладки гидроизоляционного слоя.
• Для подобных работ требуется проект перепланировки, с оформлением актов скрытых работ – они подписываются составителем проекта, а затем проверяются межведомственной комиссией при сдаче ремонта.
• Выход из санузла должен вести в коридор, а не в жилую комнату или на кухню.

В целом, на 99% увеличение санузла за счет коридора допустимо.

Перенести кухню в коридор

Также не противоречит закону.

Вместо комнаты, где раньше была кухня, можно сделать другое помещение, например – рабочий кабинет. Новообразованная в коридоре кухня должна быть не менее 5 м² – если у вас однушка, и не менее 8 м² – если количество комнат в квартире свыше двух.

На первом этаже кухня переносится куда угодно – хоть в коридор, хоть в спальню. На среднем этаже кухню можно перенести в коридор, при условии, что над ней нет соседского санузла. Снизу не должно быть жилых помещений. Если соседи расширили комнату за счет коридора раньше вас – перенести кухню не получится.

Объединить комнату и кухню с электроплитой

Кухни-гостиные пользуются популярностью. Визуально пространство становится больше, появляется возможность комбинировать с элементами интерьера. А нужно всего-то убрать стенку между жилой комнатой и кухней (при наличии электрической плиты).

Снести подоконный блок

Интересный вариант объединить балкон/лоджию с жилой комнатой в квартире. Напрямую это сделать нельзя – в силу законодательного запрета. Зато можно сделать перегородку между балконом и внутренней комнатой. Обычно создают «французское окно» – стеклянные распашные двери.

Для реализации задумки придется полностью демонтировать подоконный блок. Например, в кирпичном и монолитном доме с этим сложностей не возникнет. А вот в панельном здании – демонтаж подоконного блока крайне трудно согласовать.

Из других разрешенных работ перепланировки можно выделить заделку дверного проема, замену газовой плиты на электрическую, создание антресолей, их демонтаж, объединение смежных квартир и т.д.

Сделать проем в несущей стене

Полностью сносить несущую стену – нельзя, а вот делать проём в ней можно.

Сложнее всего согласовать проем в несущей стене на нижних этажах. Например, на 1 этаже нагрузка на конструкции достигает 80-90%. Любой проем ослабит сечение несущей стены, а значит возрастет риск обрушения дома.

Для создания проема нужно заказывать проект перепланировки и техническое заключение. ТЗ готовит автор дома. В Москве – это АО МНИИТЭП. В ходе осмотра специалист попросит техпланы соседских квартир – снизу и сверху. Если их собственники уже согласовали проемы в своих несущих стенах, вам не выдадут разрешение.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Какие перепланировки можно выполнять без проекта

Проект нужен в большинстве случаев. Но иногда можно обойтись и без него, – а именно:

1. Не перепланировка, а косметический ремонт, например – у вас поклейка обоев, установка кондиционера, окон, замена розеток или сантехнического оборудования в туалете.
2. Составляется эскиз – согласование по такой схеме считается упрощенным вариантом. Достаточно заказать техплан в БТИ и нанести на него планируемые изменения. Например, заложение дверного блока или снос гипсокартонных перегородок в хрущевке.
3. Выбор одного из типовых проектов в каталоге от автора дома (АО МНИИТЭП). Вместо проекта достаточно дать ссылку на понравившийся вариант перепланировки, а в администрации его утвердят. Но и отступать от типового проекта нельзя – иначе комиссия не примет работу.

Прежде чем согласовывать перепланировку без проекта лучше проконсультироваться со специалистами или юристом.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Несогласованная перепланировка приравнивается к самовольной. Если о ней станет известно надзорным органам, они накажут хозяина жилплощади. Сигнал о неузаконенной перепланировке может поступить от сантехника, проверяющих счётчики, бдительных соседей или иных лиц.

Какими могут быть последствия:

• Административный штраф – от 2 000 до 2 500 рублей по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
• Переделывать ремонт и возвращать жилье в исходное состояние – на основании предписания жилищного инспектора или по решению суда. Разумеется, ремонт придется делать за свой счёт. А если вы пробили проем в несущей стене, затраты могут достигать 500 000 рублей.
• Запрет выезда из страны – если суд обяжет вас устранить нарушения, а вы этого еще не сделали.
• Проблемы с продажей квартиры – продать жилье можно, но цена окажется ниже, чем у квартир без проблем. Покупатели наверняка запросят существенную скидку. Ведь узаконивать перепланировку квартиры предстоит им самостоятельно.
• Риск остаться без жилья – если суд решит, что квартиру следует выставить на аукцион (пп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Это крайняя мера, но примеры в практике есть.
• Уголовная ответственность – когда от самовольной перепланировки пострадало имущество или нанесён ущерб здоровью людей. Не исключено, что нарушитель не отделается штрафом. За тяжкие увечья грозит тюремный срок.

Доводить до крайностей не следует. Тем более, что согласовать перепланировку вполне реально.

Какую перепланировку можно делать в ипотечной квартире

Такую же, как и в квартире без обременений в виде ипотеки.

Банки часто идут навстречу клиентам, которые хотят сделать перепланировку жилого помещения. В договоре может отсутствовать запрет на ремонтные работы. Поэтому перепланировка в ипотечной квартире прямо не запрещена.

Другое дело, что работы нужно согласовывать с банком и страховой компанией. Без их разрешения перепланировку нельзя зарегистрировать в Росреестре, и она будет считаться неузаконенной. Самые простые переделки по эскизу кредитор одобрит без проблем, по проекту – тоже. А если в планах затронуть несущие стены, могут и отказать. Известны случаи, когда банк не одобрял демонтаж полотенцесушителя при сносе перегородки между ванной и туалетом.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли делать перепланировку в муниципальной квартире? Закон прямо не запрещает. Но перед началом работ нужно получить письменное разрешение от Департамента жилищной политики – собственника муниципальной квартиры. Если разрешат перепланировку, можно ее производить. В случае отказа, увы, ремонтные работы делать запрещено. Можно ли расширить комнату за счет коридора? Да. Для этого можно перенести не несущую стену в квартире между комнатой и коридором. За счет этого часть нежилого пространства станет жилым. Главное не забыть о выходе из совмещенного санузла – дверь должна быть в коридоре, а не в жилой комнате. Также есть вариант расширить гостиную за счет демонтажа встроенных шкафов. Нужно ли согласовывать расширение дверного проёма на кухне? Планируем сделать его шире на 10 см. Зависит от назначения стены. Если она несущая – любые проемы нужно согласовывать с автором дома. И укреплять проем металлоконструкциями по всему периметру. Если стена не несущая, то 10 см проема – слишком незначительные изменения. Их можно согласовать по эскизу, а не по проекту. Часто у проверяющих не возникает вопросов по незначительным отклонениям от техплана.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перепланировка квартиры – это изменение конфигурации жилого помещения, с последующим их внесением в техпаспорт.
2. Недопустимо выполнять работы без согласования с администрацией.
3. Разрешение не выдадут, если перепланировка не соответствует СНиПам и СанПиНам.
4. Запрещено сносить несущие стены, переносить кухню в жилую комнату, объединять гостиную с балконом. Нельзя также захватывать общедомовое имущество в подъезде.
5. Разрешается расширять комнату за счет коридора, объединять ванную с туалетом и сносить перегородки из легких материалов.
6. Можно согласовать работы без проекта, если подходит эскиз или вы выбрали типовую перепланировку.
7. За самовольные переделки штрафуют и даже могут отнять квартиру.

Если у вас есть вопросы, задайте их юристам – по телефону горячей линии или онлайн на сайте. Юристы помогут решить проблемы с согласованием перепланировки.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта(Семейное право, стаж 12 лет)